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    投報率10% 民宿風掀日本置產熱

    日本房市一直是國人投資海外不動產的首選。近年,隨著赴日旅遊人口增多,日本飯店一房難求,「民泊」需求也因應而生。比起一般出租3%的投報,民泊投報可達9至11%,再掀赴日置產熱潮。

    日本為振興經濟,全力推展旅遊產業,2015年赴日本旅遊的外國觀光客再創新高,達1,973萬人次,比前年暴增632萬人、增幅47.1%;增加消費額也創下歷史紀錄,達3.47兆日圓(約台幣1兆),相當日本電子零件出口額的規模。

    不過,日本政府並不因此自滿,將觀光目標設定在2020年和2030年,全年訪日外國遊客數量要達到4,000萬和6,000萬人次。

    事實上,目前日本觀光客人數正以雙位數的速度成長,且住房率都有90%以上,造成日本飯店一房難求。也因此,起源於美國的Airbnb「民泊」風陸續吹進日本,為旅館不足的窘境解套。

    一定要選觀光勝地

    Airbnb跟Uber同為共享經濟的概念,Airbnb是提供民眾出租自家房屋給遊客的訂房網站。日前Airbnb公布一份關於Airbnb為日本所帶來經濟效應的報告,指出2014年7月到2015年6月,1年之間有5,030位房東提供房間供住宿。

    Airbnb受惠於日本觀光客的激增,讓Airbnb在日本的用戶成長人數成為全球最快的地區。根據估算,要是日本全國都導入民泊制度的話,每年可能為日本帶來超過10兆日圓(約新台幣3兆51億元)的觀光收入。

    民泊概念的興起,給了想在日本置產,但又礙於投報率不高的置產客一個新契機。全國不動產品牌發展處處長鍾秀美指出,只要選對地點,民泊投報率比一般出租高出許多,約9至11%,但因為做民泊,物管成本較高,淨投報則為7至9%。

    鍾秀美說,投資民泊跟一般出租最主要是租客來源不同,一般出租的租客通常為上班族或大學生,因為就業或就學的需求而在公司或學校就近找房子;民泊的客群為短期洽公的商務客、遊客,或是自己家住膩了,想體驗新鮮感的日本人。

    因此,地點的選擇就很重要,鍾秀美指出,做民泊的地點一定要是觀光勝地,再來不能離捷運站太遠,且附近最好要有便利商店。

    5年內的物件較優

    「旅客都是下飛機後,帶著行李搭電車到住宿的地方,由於帶著行李移動,所以物件一定要離地鐵站愈近愈好;此外,民泊周遭最好有便利商店、餐館、商店街等尤佳,房客玩了一整天後歸來,若旁邊有便利商店,肚子餓還有超商的泡麵可以解決。」

    再來,房型也會稍微不同。鍾秀美指出,民泊房型最常見的為「1LDK」,也就是一房一廳跟一個廚房,大約8至9坪,以容納兩人為主;若做一般出租,房型為「1K」,也就是套房的意思,空間大約為7坪。

    除了地點、投報外,海外不動產最重要的就是後續的管理,鍾秀美說,日本是個物業發展很成熟的國家,物業公司還有分專門做一般招租的或是民泊管理的,基本上不用太擔心後續管理問題。

    她還指出,投資民泊的好處就是,如果有赴日旅遊,可以住在自己的房子,省下住宿費又可看房子內部狀況,這是一般出租沒辦法做的;不過,一開始需要投入購置家具費用,因為日本人住房習慣是不住「附家具」的房子,因此一般出租不需添購家具,但民泊就不一樣,會多一筆家具開銷。

    最後,她提醒,不論投資一般出租或是做民泊,以5年內的物件較優,因為日本人不喜歡住舊房子,尋找房客的時間會拉長,雖說中古屋售價較低,租金投報可達6%以上,但可能「看得到拿不到」,且若幾年後想轉手,房價就又更差了。

    記者陳佩儀/台北報導